Abstract
Det å kjøpe bolig er antagelig den største investeringen de fleste av oss vil gjøre i løpet av livet. Husholdningene tar ofte opp lån som er mange ganger inntekten for å finansiere et boligkjøp.
Det virker da fornuftig at selve avgjørelsen, det å investere i en bolig, er nøye gjennomtenkt for å sikre en trygg økonomisk framtid for husholdningen. Men hvor beviste er folk når de bestemmer seg for å kjøpe bolig? Hvor godt kjenner man grunnleggende økonomiske sammenhenger?
Når økonomien og prisen på boliger er stabile så er det relativt ”enkelt” for husholdningene å foreta en trygg investering. Men hvis boligprisene fluktuerer, kan boligkjøperne både tjene og tape mye penger.
Boligmarkedet er et spennende og sammensatt marked. Denne oppgaven har til hensikt å se på hva som kan være årsak til at det kan være vanskelig å forutsi utviklingen i boligprisene.
På kort sikt er boligprisen drevet av etterspørsel. Det virker da sannsynlig at forventningene aktørene i økonomien har om fremtiden påvirker deres etterspørsel etter boliger.
I økonomiske modeller antar man ofte at mennesker har rasjonelle forventninger. I kapittel 2 har vi blant annet sett på antagelen om rasjonelle og adaptive forventninger. Videre har vi sett på undersøkelser som er gjort for å se nærmere på hvordan aktører i økonomien tenker om økonomien og boligmarkedet. Vi har ønsket å se nærmere på om disse funnene stemmer overens med antagelsen om rasjonelle forventninger. Undersøkelsene konkluderer med at det ikke alltid er slik at aktører i økonomien har rasjonelle tanker om økonomien og boligmarkedet. Hvis resultatene fra undersøkelsene er korrekte, er det viktig å være forsiktig med å anta rasjonelle aktører i økonomiske modeller. Vi har sett på disse undersøkelsene i lys av kognitiv psykologi og sosialpsykologi. Undersøkelsene viser at mennesker bruker forskjellige typer heuristikk når de resonnerer og bedømmer situasjoner.
Deretter har vi sett på trekk ved boligmarkedet som gjør det spesielt. I boligmarkedet er det blant annet ikke-profesjonelle og profesjonelle aktører som opererer i samme markedet.
Videre i kapittel 3, har vi sett på utviklingen i boligmarkedet i Norge og sentrale trekk innen økonomien. Norge har en solid økonomi med blant annet stabilt lav arbeidsledighet. Boligprisene har økt de siste årene, men i løpet av 2007 har boligprisene gått litt ned. Vi har sett på noen sentrale områder når det gjelder utviklingen i kreditt. Gjeldsbelastningen har endret seg de siste årene. Gjeld i forhold til inntekt har økt. Det ser også ut til at når boligprisene stiger er det en økende andel unge som går inn på boligmarkedet. I en del nye boligprosjekter, særlig rettet mot unge, har forholdet mellom innskudd og fellesgjeld endret seg. Innskuddene har blitt redusert, mens fellesgjelden har økt.
Videre har vi studert nærmere hvordan unge har det i boligmarkedet og sett på forskjeller i by og bygd. Det er ofte de yngre aldersgruppene som har høyest boutgifter i forhold til inntekt, og de bor dårligst, særlig i byene.
I kapittel 4 har vi sett nærmere på Norges Bank sin modell for boligprisene. Her har vi presentert modellen og sett nærmere på resultatene den gir. Vi finner at prediksjonen Norges Bank gjør for boligprisene i 2006 og 2007, stemmer dårlig med faktisk utvikling. Hvis vi ser på dette i lys av det vi har sett på i de foregående kapitlene, kan vi si at boligmarkedet er et sammensatt marked, med mange faktorer som spiller inn. Forventninger spiller blant annet en stor rolle i boligmarkedet. Det er ikke alltid at de forventningene ”vanlige folk” har til økonomien og boligmarkedet, stemmer overens med faktiske forhold i økonomien. En av undersøkelsene vi så på, åpnet for at økte boligpriser kan føre til forventninger om fortsatt økning i prisene. Dermed fører økt etterspørsel etter bolig til økt etterspørsel i seg selv.
Til slutt i kapittel 5, har vi tatt utgangspunkt i Norges Bank sin modell og forenklet den. Vi har brukt denne modellen for å forsøke og si noe om hvor mye forventninger har å si for utviklingen i boligprisene. Vi har utført regresjoner med og uten forventningsindikator, og sett på ulike tidsperioder. Vi har brukt programvaren PcGive når vi har utført regresjonene. Resultatene vi fikk viste at forventninger forklarer mer av variasjonen i boligprisene i perioden 1996-2006 enn i forhold til perioden 1993-2003, men det er betydelige svakheter i regresjonen som gjør at vi må være forsiktige med å trekke konklusjoner.
Vi har så brukt koeffisientene vi har fått til å predikere boligprisene fra 2004-2006, for deretter å sammenligne disse med faktisk utvikling. Vi fant at regresjonen predikerte dårlig utviklingen i boligprisene.
Til slutt har vi sett på utviklingen i boligpriser og forventninger. Vi ønsket å undersøke om vi kan si noe om hva som endrer seg først: forventningene eller boligprisene. Vi fant at nedgang i forventninger og boligpriser skjedde på omtrent samme tidspunkt. Denne tette sammenhengen mellom forventninger og prisutvikling kan skyldes at tilbudssiden er gitt på kort sikt.
Boligmarkedet er et sammensatt marked. På grunn av dette er det vanskelig å lage en god økonomisk modell som kan brukes til å forutsi utviklingen i boligprisen. Rollen forventninger spiller i boligmarkedet er et interessant område som det burde forskes mer på. Utfordringen for økonomisk forskning i fremtiden kan være å lage modeller av boligmarkedet som bedre reflekterer dette markedets kompleksitet.