Abstract
Jeg har i denne oppgaven forsøkt å belyse hvilke faktorer som forklarer nybyggingen av
boliger i Norge de siste femti årene. Hovedvekten er lagt på demografiske
forklaringsvariable.
Norges befolkning har økt med omlag 40 % i perioden jeg undersøker, men veksten har ikke vært likt fordelt i de ulike aldersgruppene. Andelen unge er blitt færre mens andelen eldre har økt. Det er grunn til å tro at dette vil ha betydning for etterspørselen etter nye boliger.
Den teoretiske analysen er i hovedsak basert på artikler av Poterba (1984) og Mankiw og
Weil (1989) og tar for seg dynamiske stock-flowmodeller med rasjonelle aktører. Etterspørselsendringer, blant annet som følge av demografiske endringer, forventes å virke gjennom prisrelasjonen. Tilbudet av nye boliger er en stigende funksjon av prisen.
I den empiriske undersøkelsen har jeg ikke forsøkt å estimere tilbud og etterspørsel fra den teoretiske modellen. Jeg har valgt en pragmatisk tilnærming der jeg har estimert nybyggingen som en funksjon av etterspørselsvariable. Forklaringsvariablene jeg har
benyttet er fem aldersgrupper à 20-år, priser som er korrigert for inflasjon, realrente, og nettoinntekt der alle variablene utenom realrenter er på logaritmeform. Koeffisientene kan derfor tolkes som elastisiteter. Metoden som er benyttet er minste kvadraters metode.
Modellen forklarer nybyggingen godt og koeffisientene har forventede fortegn. Unge
aldersgrupper bidrar positivt til nybyggingen, mens de eldre bidrar negativt. Høyere
realrenter demper nybyggingen, mens økte priser og nettoinntekt bidrar positivt til
nybyggingen. I de teoretiske modellene skal prisendringer fange opp alle
etterspørselseffekter og en modell med både pris og andre etterspørselseffekter skal gi
seriekorrelasjon. Jeg finner at prisene ikke fanger opp disse effektene og at seriekorrelasjon ikke kan påvises. Dette har trolig sammenheng med at prisene har vært utsatt for restriksjoner i deler av perioden og derfor ikke gitt noe godt signal om økt eller redusert etterspørsel.
Undersøkelsen avdekker at koeffisientene ikke er stabile over tid, noe som gjør at modellen ikke bør benyttes til prognoser. Ved å dele datasettet i delperioder finner jeg at fortegnene på mange av koeffisientene varierer mellom periodene og ikke er signifikante. Modellens koeffisienter er derfor sårbare for valg av periode. Det ser ut til at politiske endringer fra midten av 80-tallet førte til at prisene i større grad har forklart nybyggingen etter denne perioden.
Oppgaven er delt inn i tre hoveddeler. Først en deskriptiv del som omhandler utviklingen i boligmarkedet og de demografiske endringene i perioden jeg studerer, deretter en teoretisk del som tar for seg mye brukte modeller for studiet av boligmarkedet samt en oversikt over arbeider som oppgaven forsøker å ta hensyn til i den empiriske analysen. Til slutt kommer den empiriske analysen med en gjennomgang av dataene jeg benytter, den empiriske analysen og en diskusjon av resultatene jeg kommer frem til.